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皇冠hg0088开户(www.hg8080.vip):金针集/新盘海量供应 压抑楼价反弹\大卫

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  分析指,美欧大幅加息遏通胀,本港住宅楼市难以独善其身。\中通社

  随着香港与内地、国际全面通关,市场气氛明显改善,楼市随时出现小阳春,但目前谈论今年楼价止跌回升属言之尚早,毕竟私人住宅潜在供应量破纪录,一手楼市出现短期供大于求,加上利率趋升与环球经济前景不明朗等因素制约下,预期楼价有反弹难上升。

  美欧大幅加息遏通胀,对利率敏感的物业资产价格首当其冲,香港住宅楼市也难以独善其身。

  根据差饷物业估价署数据,去年12月私人住宅楼价指数报332.5,按月跌幅为2%,见五年半低位,且连续七个月下跌,令2022年楼价指数合共下挫15.6%,为1998年以来最大跌幅,连续13年上升纪录终告断缆。若然对比2021年9月历史高位,楼价更累跌了16.5%。

  其实,面对美欧大幅加息、疫情困扰与地缘政治冲击,世界经济呈现失速下滑,去年香港经济也再陷收缩,楼价逆转向下是意料之中,况且楼价有序调整,与1998年楼价断崖式下跌的情况不可同日而语。同时,特区政府推出多轮楼市需求管理措施,相信楼市调整引发负资产问题不大,风险仍属可控,不会影响银行体系稳定。

  未来三年逾10万个单位推出

  事实上,随着香港与内地、国际全面通关,经济迅速复苏可期。近月接连有涉资数十亿元的大宗物业成交,包括酒店、写字楼与豪宅物业,显示市场投资与置业信心正在逐步恢复,楼市蠢蠢欲动,随时出现小阳春,重踏上升轨,令人忧心楼市狂态重现,因而当局暂不宜撤销楼市辣招,并且要继续稳推住宅地皮,不受楼市周期变化所影响。

  不过,现时谈论今年住宅楼价止跌回升仍言之尚早。首先,私人住宅潜在供应量破纪录。房屋局数据显示,截至去年底止,预期未来3至4年私楼潜在供应量达到10.5万个单位,创历史新高,按季增加1万个,相当于平均每年供应3万个单位,可见特区政府持续增推土地见到成效。事实上,一手楼市场已出现短期供求逆转,估计地产商年内可推售2万至3万个一手楼单位,恐怕供大于求,去年一手楼销售量只有7000个单位而已,市场需时间消化。

  加息周期未完 供楼成本增

  其次,美国加息周期未完,香港利率正常化稳步推进。目前实际按揭利率由去年初的1.6厘显著上升至3.6厘水平,置业者供楼市支出显著增加。更重要的是,香港超低息时代结束,一年港元定期存款利率4厘以上,大幅高于2%通胀率,形成2厘实质利率,对物业投资需求产生抑压作用,也有助遏抑楼价升势。

  欧美料衰退 港经济恐受累

  第三,环球经济不明朗,俄乌冲突随时升级,令通胀高企不下,美欧面临深度衰退,因而会对香港经济复苏进程造成影响,楼市下行阴霾挥之不去。

  总之,香港经济仍有不少挑战,私人住宅楼市市况存在变数,预期楼价有反弹难上升。

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